房地產市場的價格形成機制

當一個城市的房地產市場出現了上漲趨勢之後，房價會愈漲愈快，導致泡沫產生；而一旦房市的價格拐點出現，市場會出現恐慌性拋售的局面，房價會雪崩，市場信心喪失，需要很長的時間才能修復。房地產市場與一般商品市場是不一樣的，對於房地產而言，正常的「需求」當然是居住、辦公及商業等，但它除了可以滿足人們居住等消費需要之外，還可以成為投資品，可以收取租金或再出售，賺取買賣的差價。這樣，房地產的「需求」就包含了兩個不同的內容：一個是消費需求，一個是投資需求。正因為房地產具有投資品的特性，使得它們的價格形成機制和一般商品有較大的不同，不能用一般商品的均衡分析方法來分析房地產市場。一般商品價格均衡理論認為，在自由競爭的市場，一種商品的供給和需求會自動達到均衡點，均衡點的價格就是均衡價格。如果市場的價格高於均衡價格，就會刺激投資，增加供給，於是價格下跌，回到均衡價格；反之，如果市場價格低於均衡價格，供給會減少，市場價格再次回到均衡價格。但是，投資品的價格決定不遵循上述規律，投資品的價格決定於未來的收益預期。投資品的市場沒有均衡點，更不存在均衡價格。對於投資品而言，預期價格上漲則需求增加，預期價格下跌則需求減少。對於具有市場投資經驗的人都知道，所謂的「預期價格」主要是根據歷史的價格走勢來判斷的。簡單來說，就是如果最近一段時間市場是上漲的，那麼，「預期價格」就是上漲；反之，如果最近市場價格下跌，則「預期價格」就是下跌。因此，在投資品市場，市場的需求和價格走勢是正相關關係：價格上漲則需求上升，價格下跌則需求減少。而房地產市場的供給和需求則比較複雜，當市場價格上漲時，投資利潤率增加，刺激開發商增加房地產開發投資，房地產供給增加；而市場價格下跌，以前的投資「需求」會成為「供給」，市場價格會進一步下跌。因此，我們簡單概括投資品市場的價格波動規律就是「追漲殺跌」：當一種趨勢形成以後，市場自身有強大的自我複製功能。如牛市形成以後，市場參與者由於未來價格上漲的預期作用，傾向於購買並持有房地產或股票，市場需求增加而供給減少，呈現供不應求的狀態，於是價格繼續上漲，而上漲又進一步刺激人們的購買和投資欲望。如果是熊市，價格的不斷下跌和市場的悲觀預期同樣會互相作用，互相強化。